Quanto custa construir uma bathhouse: por onde começa o orçamento

Quem pergunta quanto custa construir uma bathhouse quer um número. Uma bathhouse é uma sala compartilhada: calor, frio e descanso usados ao mesmo tempo por pessoas que não se conhecem. Por isso a primeira decisão do orçamento é quantas pessoas ao mesmo tempo a casa recebe. O mesmo nome cobre de uma única sala quente com chuveiro frio a um circuito de contraste com três ambientes de calor, vestiário para trinta pessoas e sistema de refrigeração. A diferença entre os dois é de uma ordem de grandeza.

O que dá para mapear é uma sequência de decisões. Cada uma tem um efeito conhecido sobre o custo, e elas costumam ser tomadas nesta ordem. Quando são tomadas, o orçamento aparece; quando são puladas, as propostas que chegam não dá para comparar entre si.

Este texto não traz preços. Traz a estrutura do orçamento e o que perguntar a cada fornecedor. Números de mercado brasileiro, com fonte, são assunto da seção Mercado, e estão sendo levantados.

1. Quantas pessoas, ao mesmo tempo

É a primeira decisão e a que mais mexe em tudo o resto. O número que importa é quantas pessoas ao mesmo tempo, na sessão cheia, e não quantas por dia.

Esse número define o tamanho da sauna, a quantidade de vestiários e chuveiros, o volume da imersão, a potência do aquecimento e do resfriamento, a área de descanso e, por consequência, a área construída. Uma casa desenhada para doze e vendida para vinte fica subdimensionada em todos esses itens.

2. Reforma ou construção

Reformar um imóvel existente pode custar menos que construir, mas uma bathhouse é uma obra de área molhada com carga térmica, umidade constante e drenagem. Três coisas costumam inviabilizar um imóvel bonito:

• pé-direito: a sala quente em si pede pouco, porque o calor se acumula junto ao teto e altura sobrando é volume a aquecer. Timo Aaltonen (Sauna finlandesa) recomenda de 2,05 m a 2,15 m numa sauna residencial, e Glenn Auerbach (Sauna Build) trabalha com 7 pés, cerca de 2,13 m. O que consome altura é o entorno: mais níveis de bancada numa sala para muita gente, piso elevado para o caimento da drenagem, forro isolado e os dutos acima dele;
• drenagem, que exige rasgar piso e às vezes mexer em estrutura;
• energia e gás, cuja capacidade disponível pode não comportar o aquecimento pretendido.

Verifique os três antes de assinar o aluguel.

3. A fonte de calor

É a decisão que mais divide orçamentos e a que mais define a experiência.

• Sauna a lenha: custo de instalação maior (chaminé, afastamentos, licenciamento de fumaça), custo operacional de lenha e, sobretudo, mão de obra: alguém precisa acender, alimentar e limpar. Isso muda a escala da equipe, além da obra.
• Sauna elétrica: instalação mais simples, operação sem gente, e uma conta de energia que precisa ser calculada antes da obra. Exige capacidade elétrica que muitos imóveis não têm.
• Vapor / hammam: outra obra, com impermeabilização, revestimento, gerador de vapor e uma manutenção de água que a sauna seca não tem.
• Infravermelho: costuma ser uma cabine individual, fora da linha da sala compartilhada que este texto orça.

O aquecedor da sauna em obra no Seebad de Bregenz: a fonte de calor é a decisão que mais divide orçamentos. Foto: Asurnipal, CC BY-SA 4.0, via Wikimedia Commons.

Antes de escolher, defina que tipo de banho a casa vai vender. É essa definição que determina a fonte de calor.

4. O sistema de frio

É um item fácil de subestimar no orçamento. O contraste faz parte do ritual, e o frio é a parte dele que mais pesa na operação.

As opções vão de água natural (rio, mar, poço) a chuveiro frio, tonel com gelo comprado, e imersão com refrigeração ativa. A diferença entre a segunda e a última está menos na instalação do que no custo operacional e na manutenção: filtragem, tratamento, troca de água, consumo de energia, e o tempo de equipe que isso consome todo dia.

A área úmida do Seebad de Bregenz ainda em obra: drenagem, tratamento e troca de água entram no custo mensal. Foto: Asurnipal, CC BY-SA 4.0, via Wikimedia Commons.

Se a casa vai vender contraste, orce o frio como um sistema, com custo mensal.

5. Ventilação

A ventilação não aparece em foto, mas define a qualidade do banho. Uma sauna mal ventilada esquenta, mas o ar fica pesado, o calor não circula e ninguém fica os quarenta minutos que a sessão previa.

Resolver isso na obra custa menos do que corrigir depois. Peça que o projeto descreva a entrada e a saída de ar.

6. Vestiário, banheiro e descanso

Vestiário, banheiro e descanso não vendem nada por si e ocupam mais metros quadrados que a sauna. Vestiário apertado e descanso insuficiente são falhas que o cliente percebe e costuma registrar em avaliações.

Uma regra prática ao dimensionar: a área de descanso precisa comportar pelo menos tanta gente quanto a sauna, porque o descanso dura mais que o calor.

7. Licenciamento

O licenciamento varia por município e pesa mais no prazo do que no custo. Levante antes, com a prefeitura e o corpo de bombeiros da sua cidade, o que se aplica a uso do imóvel, área molhada, capacidade de público, saída de emergência e, se for a lenha, chaminé.

Um erro nessa etapa costuma custar meses de atraso, mais do que dinheiro.

8. O que roda a casa depois de pronta

O orçamento de obra costuma parar na inauguração. A casa começa a custar no dia seguinte: energia, água, lenha, produto de limpeza, toalha, manutenção, equipe e o sistema com que você vende sessão, controla a agenda e a lotação e faz o check-in.

Uma planilha resolve o primeiro mês, mas deixa de dar conta quando a casa tem mais de uma sessão por dia e mais de uma pessoa na operação. Orce esse sistema desde o começo, junto com o resto.

A planilha que você deveria montar

Uma linha por item, três colunas: investimento, custo mensal, horas de equipe por semana. Aquecimento, frio, ventilação, área molhada, vestiário, descanso, mobiliário, licenciamento, sistema, marca e site.

A terceira coluna é a mais fácil de deixar em branco e a que decide se a casa se sustenta. Das combinações da lista acima, uma sauna a lenha com imersão gelada é a que mais consome horas de equipe por dia.